תמ"א 38/2 - שלב א'

מיציאה לדרך ועד לחתימה על הסכם עם יזם הפרויקט

איך מתחילים? פונים לחברה מתמחה ומבקשים לקבל הצעה לביצוע פרויקט תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין. בשלב ראשוני זה, ההצעה יכולה להתקבל בע”פ או בכתב. אין חשיבות לאיכות ההצעה מבחינה כמותית (תוספת מטרים, יש / אין מחסן, עליית קומות) – השאלה היא האם פרויקט הריסה ובנייה מחדש לבניינכם כלכלי ליזם פוטנציאלי. במידה וכן, אפשר להתקדם. במידה ולא, בקשו לבחון פרויקט משותף לבניינכם ולבניין הסמוך לכם מימין או משמאל. במקרים רבים, הגדלת נפח הפרויקט עשויה לשפר את רווחיותו ליזם.

חשוב – פנייה ראשונית צריכה להיעשות לגוף מהימן. בקשו המלצה ממכר או פנו לעו”ד המתמחה בנדל”ן לקבלת המלצה. לאחר מכן היפגשו עם נציגי החברה וודאו שמדובר בגוף בעל ניסיון בתחום. לשלב ראשוני, דיינו.

התקדמנו. אנחנו יודעים כי במידה ונצליח לגייס את בעלי הדירות, חברות רציניות תהיינה מוכנות לקדם פרויקט להריסת המבנה. עכשיו נפנה לבעלי הדירות בבניין. איך נעשה זאת? תלוי במספר הדירות בבניין. בבניין קטן (עד 16 דירות) נפנה לראש וועד הבניין בבקשה לכנס את בעלי הדירות. בבניין גדול יותר יש לשקול הקמת צוות ראשוני קטן יותר אשר ירכז את העבודה המקדמית ויציג אותה לפורום רחב בשלב מתקדם יותר.

בפגישת בעלי הדירות הפורום המצומצם בקשו את תמיכתם העקרונית של בעלי הדירות בקידום הפרויקט. חשוב לזכור – עדיין אין לפנינו הצעות ממשיות, לא נבחר צוות יועצים ואין צורך אלא להחליט כי רוצים לבחון ברצינות קידומו של פרויקט. בסיום הפגישה נבקש למנות צוות מצומצם (נציגות דיירים) לקידום הפרויקט.

חשוב – נהלו פרוטוקולים לישיבות והפיצו אותם לכלל בעלי הדירות. לאורך הדרך אתם עלולים לפגוש בשאלות “מי מינה את הנציגות?”, “מי החליט לקדם?” ושאלות אחרות. פרוטוקולים מסודרים ימנעו בעיות בהמשך הדרך.

פרויקט תמ”א 38/2 דורש הסכמתם של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף להם צמוד 80% מהרכוש המשותף. שימו לב – שיעור ההסכמה לא נבחן בהתבסס על גדלי הדירות.

מה עושים אם שיעור ההסכמה נמוך יותר? כרגיל, הכול יחסי. אם, לדוגמא, שיעור ההסכמה הראשוני עומד על 70%, תתקדמו. תשאירו ליזם לשכנע ולהרחיב את בסיס התמיכה בפרויקט. אם שיעור ההסכמה הראשוני עומד על 20%, אנחנו בבעיה. תנסו לשכנע את חבריכם להסכים לבחינה ראשונית ולדחיית החלטתם לשלב מאוחר יותר לכשתתברר איכות היזם ואיכות התמורה המוצעת. חברה יזמית רצינית לא תשקיע משאבים אלא במקרה בו שיעור התמיכה הבסיסי גבוה.

בחירת נציגות טובה חשובה להצלחת התהליך. נציגות טובה תהא מקובלת על חלק גדול מבעלי הדירות, תדע מתי לעמוד על דרישותיה ומתי להתפשר ותדע כיצד לשתף פעולה עם היזם לטובת הצלחת הפרויקט.

את מי נמנה לנציגות הדיירים? תחשבו מי מתאים להתנהל בחכמה עם עוה”ד, מפקחי הבנייה וצוות היזם לאורך חודשי המו”מ. תסמכו עליו ועל כושר השיפוט שלו. זכרו שהיזם ינהל מו”מ פעם אחת עם נציגיכם וכשאלה יחזרו אליכם עם טיוטת חוזה, הן הנציגות והן היזם יצפו שתאשרו אותה לחתימה. תנו עדיפות למי שקרוב לתחום (עו”ד, אדריכל, איש נדל”ן).

תמיכה בסיסית – יש. נציגות נבחרת – יש. עכשיו נפנה למינוי יועצים לבעלי הדירות. נרצה לצרף 2 יועצים אשר ילוו את בעלי הדירות עד להשלמת הפרויקט – עו”ד ומפקח בנייה. למי נפנה? למומחה בתחום. למי שכבר ליווה פרויקטים רבים. אל תמציאו את הגלגל. אל תפנו למי שחדש לתחום. ראיינו 2 או 3 עו”ד ומפקחים ומנו את זה הנראה לכם המקצועי ביותר. כרגיל, המלצות מקצרות את התהליך.

זכרו – עוה”ד הנבחר הוא מנהל הפרויקט מטעמכם. תנו לו להוביל את התהליך. סמכו עליו.

בקשו מעוה”ד להציג רשימה של עד 5 יזמים אליהם יפנה לקבלת הצעות. לוח הזמנים ושמירת המומנטום מול בעלי הדירות האחרים חשובים – אין טעם בפנייה לקבוצה יזמים רחבה יותר. הקציבו חודש לקבלת ההצעות.

בחנו את ההצעות על בסיס הפרמטרים הבאים:

  • ניסיון בפרויקטים דומים – בקשו המלצות, וודאו כי יש לחברה את הידע והניסיון הנדרשים לקידום הפרויקט
  • חוסן כלכלי – בקשו מעוה”ד מטעמכם לבחון ולאשר כי לחברה היזמית יכולת כלכלית להשקיע את ההון העצמי הנדרש לפרויקט. הבדיקה תיערך על בסיס יכולות כלכליות בעת עריכת הבדיקה ולא על סמך גיוס הון עתידי
  • ההצעה המסחרית – תוספת בשטח הדירה? גודל המרפסת? מחסנים? כמה חניות?
  • אדריכל הפרויקט – בעל ניסיון מספק? בנה בעיר? מכיר את הרשות המקומית?

חשוב:

  • זכרו כי ההצעה המסחרית מהווה נדבך חשוב בהצעה אך זהות היזם וחוסנו הכלכלי חשובים יותר. דירת 100 מ”ר שתבנה על פי לוחות הזמנים להם היזם התחייב, עדיפה על דירת 105 מ”ר בפרויקט שלא ייצא אל הפועל.
  • כל יזם יכול לתת הצעה “מנצחת” תוך הנחת הצעה מסחרית טובה במיוחד. נהגו בזהירות בהצעות “טובות מדי” וזכרו שאם היזם לא ירוויח, הפרויקט לא ייצא אל הפועל.

איך בוחרים את היזם הזוכה? החליטו מיהם 2 היזמים הטובים ביותר אשר הציעו את ההצעה הטובה ביותר והזמינו אותם לערב הצגת הפרויקט בפני כלל דיירי הבניין. דרשו כי יציגו תכניות והדמיה לבניין החדש. בסוף הערב בקשו מכל בעל דירה להצביע על זהות היזם הזוכה.

מזל טוב! בהצלחה עם היזם הנבחר.

לאחר בחירתו, היזם עשוי לדרוש, מבעלי הדירות או מהנציגות הנבחרת, לחתום על הבטחת היעדר תחרות. זוהי דרישה לגיטימית ונכונה לשני הצדדים – ליזם העומד להשקיע כספים רבים ואין זה סביר שיעשה זאת בזמן שבעלי הדירות ממשיכים לנהל מו”מ עם יזמים אחרים במקביל, ולנציגות בעלי הדירות אשר צריכה לייצר וודאות בתהליך ולקדם אותו לעבר הבניין החדש – המו”מ הראשוני הסתיים, יזם נבחר, מתקדמים לחוזה ולא נכון לאפשר ליזמים נוספים להפריע לתהליך.

חשוב:

  • תקופת הבלעדיות – עד שישה חודשים. אין סיבה שלא להשלים מו”מ משפטי בפרק הזמן האמור.
  • ניתן להפסיק את התקופה בהודעה בכתב – אם המו”מ לא מתקדם כראוי או שמידע חדש לא מאפשר להתקדם עם היזם הנבחר, בעלי הדירות רשאים להפסיק את המו”מ לאלתר. ההודעה נועדה לוודא כי לא נגרם נזק ליזם ושלא ישקיע כספים לשווא.

ההסכם המשפטי כולל שלושה פרקים עיקריים – החוזה המשפטי, המפרט הטכני והתכניות האדריכליות. משכך, המו”מ מתנהל בשלושה מסלולים מקבילים – עוה”ד יעסקו בגיבוש החוזה, מפקחי הבנייה בגיבוש המפרט והנציגות / מומחה מטעמה יבחנו את איכות התכנון.

חשוב:

  • מו”מ קצר – אין סיבה שהמו”מ המשפטי יצריך יותר מ-5 או 6 פגישות בין עוה”ד. דרשו מעוה”ד המייצג אתכם לסיים את המו”מ בתוך 45-60 ימים. במידה ואינו זמין, החליפו אותו. הנציגות מונתה על ידי בעלי דירות המעוניינים בקידום הפרויקט ולכן חשוב לשוב אליהם עם טיוטת הסכם תוך פרק זמן סביר. איבוד המומנטום מסכן את התמיכה בתהליך.
  • עוה”ד מטעמכם נבחר על ידיכם. סמכו עליו – יש לו ניסיון רב. אפשרו לו לנהל את המו”מ.
  • לא הכול חשוב – הבחינו בין עיקר לתפל במו”מ. לדוגמא, הערבויות חשובות. לעומת זאת, הסוגיה האם היזם מתחייב להתחיל בבניית הבניין החדש תוך 60 או 90 ימים מיום קבלת ההיתר, לא חשובה. אם משהו לא ברור, חיזרו לסעיף ב’.
  • היזם הוא שותפכם לפרויקט – הסכם רע ליזם ייפגע בכם בעתיד. אם לא יוכל להרוויח, הפרויקט לא ייצא אל הפועל. בחנו את בקשותיו בחיוב.

המו”מ הושלם. יש בידי נציגות בעלי הדירות טיוטת חוזה מוכנה לחתימה. כעת נפנה לבעלי הדירות כולם בבקשה לאשר את המסמכים לחתימה. מה עושים?

  • בקשו מהיזם להפיץ עותקים מלאים הן במייל והן במסירה ידנית.
  • הסבירו לבעלי הדירות כי המו”מ הסתיים – הם קוראים על מנת לאשר את תוצאות המו”מ ולא על מנת לפתוח אותו מחדש. משכך, מטרתם לקרוא על מנת להכיר את מבנה העסקה, לוודא כי לא נפלו טעויות וכו’.
  • בקשו מבעלי הדירות להעביר את הערותיהם תוך 14 ימים.
  • בסיום הזמן המוקצב להעברת הערות ערכו ערב “שאלות ותשובות” בהשתתפות עוה”ד ונציגי היזם – הזדמנות חשובה לכלל בעלי הדירות להכיר את הסוגיות המהותיות, להעלות השגות ולקבל תשובות לסוגיות המטרידות אותם. ערב “שאלות ותשובות” תורם להכשרת הקרקע לחתימת ההסכם.

בחנו את ההערות הדיירים בעיון. חיזרו אל שולחן המו”מ רק במידה וההערות נוגעות בנושאים מהותיים שנשכחו במו”מ.

מה חשוב?

  • ערכו ערב חתימות מרוכז
  • רצוי שחברי הנציגות יחתמו ראשונים – נותן בטחון לבאים אחריהם
  • שיעור נוכחות גבוה בערב החתימה יתרום להגעה מהירה לשיעור התמיכה הנדרש – מתנדנדים זורמים עם העדר
  • מה עושים עם מתנגדים? תלוי כמה יש. אם הם מעטים (פחות מ-30%) – חתמו. היזם והנציגות ינסו להגיע איתם להבנות בהמשך. אם הם רבים – בעיה. היזם והנציגות צריכים לנסות להגיע עימם להסכמות.

שיהיה במזל. השלמתם את השלב הראשון בהצלחה. המטלות עוברות כעת ליזם ועליכם לפקח עליו ולוודא שהוא עומד במחויבויות שלקח על עצמו.