תמ"א 38/2 - שלב ב'

מחתימה ועד לקבלת היתר הבנייה

ההגה עבר לידי היזם. פקחו עליו שתי עיניים. לוח הזמנים יתקצר או יתארך, בין השאר, בהתאם למידת חריצותו ויעילותו בתהליך. יחד עם זאת זכרו כי הדברים לא תלויים רק ביזם – ההמתנה להתכנסות וועדות התכנון והבנייה ארוכה, תהליך ההתנגדות מעייף, רשימת האישורים אין סופית ומשתנה חדשות לבקרים. אין ספור אירועים זניחים יכולים להאריך את תקופת ההמתנה להיתר בחודשים.

מה עושים?

  • פקחו על פעולות היזם ועל עמידה בלוחות הזמנים. עשו שימוש בעוה”ד והמפקח מטעמכם
  • דרשו שקיפות – קבלו דיווחים שוטפים על התקדמות תהליך ההיתר
  • שתפו פעולה עם היזם, אתם שותפיו לפרויקט. לדוגמא, שינויים קלים בתכנית הנכפים על ידי הועדה המקומית אינם סיבה לביטול הפרויקט. גלו גמישות וזכרו את המטרה המשותפת.

ליווי בנקאי

העסקה בין בעלי הקרקע (בעלי הדירות), היזם והבנק המלווה פשוטה בעיקרה – כנגד משכון הקרקע והעמדת ההון העצמי הנדרש לפרויקט (השקעת היזם), יעניק הבנק המלווה ערבויות לטובת בעלי הקרקע בגובה שווי דירותיהם החדשות ויממן חלק מהפרויקט (ההון הנדרש מעבר להשקעת היזם).

  • דרשו מעוה”ד מטעמכם לעבור על מסמכי הליווי ולבחון כי אלה נערכים בהתאם למקובל בעסקאות דומות.
  • קבלו את אישור עוה”ד כי הגיע העת לחתום לבנק המלווה ולמשכן את הקרקע. זכרו כי רק בעלי הדירות יכולים לחתום ובעצמם. לא ניתן לחתום באמצעות ייפוי כוח או יורש שבעלותו לא נרשמה. רק בעלי הדירה הרשומים בנסח הטאבו רשאים לחתום.
  • הערבויות יועברו לעוה”ד מטעמכם ויחוזקו אצלו בנאמנות עבורכם.

תהליך קבלת היתר הבנייה

טרם קבלת ההיתר, יזם הפרויקט יקבל הודעה כי התכנית “מאושרת בתנאים”. בשלב זה על היזם להשלים טופס טיולים ארוך לשם עמידה באותם תנאים וקבלת כל האישורים הנחוצים לצורך קבלת היתר הבנייה. שלב זה יארך כ-4-6 חודשים.

עם קבלת האישור בתנאים, על היזם לעדכנכם ועליכם להתחיל בתהליך שסופו פינוי דירתכם לקראת תחילת עבודות הבנייה.

  • וודאו עם היזם כי החל תהליך שילובו של בנק מלווה בפרויקט. לא תתאפשר העמדת ערבויות ללא שילוב בנק מלווה. התהליך אורך כ-3-4 חודשים. עם השלמת חתימת הסכם הליווי בין היזם ובין הבנק, תתבקשו לחתום על משכון זכויותיכם בקרקע לבנק המלווה כנגד העמדת הערבויות.
  • וודאו עם היזם כי החל בשלב התכנון הסופי והוצאת תכניות לביצוע. פרק הזמן הנדרש להכנת התכניות המפורטות עומד על כ-4-6 חודשים ורק לאחריו ניתן לערוך מכרז קבלנים ולבחור את הקבלן אשר יבנה את ביתכם החדש.
  • קבלו מהיזם מועד פינוי צפוי. כמובן שהמועד עדיין איננו סופי אבל ניתן למסור טווח זמנים סביר לפינוי.